«« gebouw(kunde),
kantoor(concepten) & vastgoed


Vastgoed trends 'onveranderd' !?


door joseph elburg, vertaald naar .html door leo hooijmans
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online

Het Atrium gebouw, Twintorens (Stibbe/Akzo) en WTC op een rij (foto vanaf ringweg A10 geweb)
LeoHooijmansGalileoNoordwijkFacilitaireInformatieOnlineHoezo??

Inhoud
Introductie Leo Hooijmans, februari 2012
Voorwoord Joseph Elburg, maart 1992
Inleiding
Een professioneler gebruiker van vastgoed
Trends in lokaties
Mensvriendelijk vastgoed
Techniek en vastgoed
Efficiency op de kantoorwerkplek
Identiteit en architectuur
Milieuvriendelijk vastgoed
Samenvattend trends en consequenties
Bijlage: Lijst van geïnterviewden



[naar top] - [naar index]

Introductie
In de eind jaren '80, begin jaren '90 was ik werkzaam als projectinrichter. Een groot aantal jaren was ik regelmatig op mijn werkplek te vinden in het Atrium gebouw aan de ringweg (A10) te Amsterdam. Een prachtig gerenoveerd gebouw, waarin ook enkele makelaarskantoren waren gevestigd.

Onlangs viste ik, bij het opschonen, uit mijn papieren archief een rapport op van makelaarskantoor Joseph Elburg. Ik bladerde het glimlachend door. Joseph zou het rapport in deze tijd (twintig jaar na dato) zo weer kunnen uitgeven. Er is weinig veranderd. De vastgoedwereld heeft niet goed geluisterd naar Joseph. En de overheid ook niet! :-)
Dus waarom zou ik Joseph niet vragen het opnieuw te mogen publiceren?
In het begin liep het even moeilijk. Ik acht het auteursrecht hoog, en ondanks dat er in het rapport geen voorbehoud werd gemaakt voor de tekst en plaatjes ging op zoek naar Joseph.

Van Gool Makelaars had het kantoor van Joseph in 2004 overgenomen. De directeur Hans Gosewehr meldde dat hij het boekje niet kende en dat hij ons niet verder kon helpen.
Gelukkig kon ik via Google, Danny Elburg de zoon van Joseph traceren en hij heeft me in contact gebracht met zijn vader.
Joseph reageerde laconiek: 'Ga je gang, ga je gang! Je bent netter dan de directie van het VUmc!' Doelend op de heisa met betrekking tot de docusoap van RTL/Eyworks, over de opnames in het ziekenhuis te Amsterdam.
Na ook Drs. Karoline Wiegerink & Annemarie van Amelrooij te hebben geinformeerd
(Prof. dr. B.A. Bakker kon ik niet traceren) kon ik aan de slag.

Hieronder vindt u de tekst en plaatjes van het oorspronkelijke rapport. Zoveel mogelijk autenthiek. Het kan zijn dat er teksten nog niet geheel goed uitkomen. Mijn OCR-machine (programma die scantekst naar computertekst vertaald) en de oorspronkelijke schrijfmachine van Joseph konden het niet goed vinden met elkaar. De lettertjes werden door elkaar gehusseld en het heeft even wat tijd gekost om ze weer goed op de lijn (rails) te krijgen.
Verder moet u het lezen in de tijdgeest van 1992. Sommige zaken zijn achterhaald, sommige zaken zijn zo goed vooruit gezien, dat ze (helaas) nog niet zijn gerealiseerd.

Veel leerzaam leesplezier gewenst door Leo Hooijmans
Noordwijk, 26 februari 2012





[naar top] - [naar index]



Vastgoed trends vanuit de optiek van de gebruiker

Een rapport van Joseph Elburg, prof. dr. B.A. Bakker, drs. Karoline Wiegerink en Annemarie van Amelrooij
.


Voorwoord

"Mag ik de sleutel even lenen. Dan laat ik het nieuwe kantoor het weekend even aan mijn vrouw zien en vertel ik maandag wel aan mijn 80 personeelsleden waar we naartoe verhuizen".
Ja, dat was in 1970. De direkteur huurde een kantoor, dat vanuit zijn woonplaats gemakkelijk bereikbaar was en personeel (en klanten) moesten maar zien hoe ze er kwamen en wat ze ervan vonden.


Tien jaar later was dit volledig omgeslagen. Busladingen medewerkers eisten van de direktie dat ze alleen maar op een door hen bepaalde plek wilden werken.
Anno 1992 is een synthese tussen beide voorbeelden ontstaan: De direktie bepaalt het beleid. Vervolgens bepalen direktie en medewerkers gezamenlijk het eisenpakket voor een nieuwe ruimte. In samenspraak met een externe marktdeskundige wordt dan het lastige branchevreemde huisvestingsprobleem opgelost. Dat noemen wij "projektmanagement", en dit professioneel turnkeybegeleiden van de zakelijk vastgoedgebruiker, is een steeds belangrijker onderdeel geworden van onze makelaarsaktiviteiten.

Alvin Toffler heeft in zijn nieuwste internationale bestseller
"Powershift" als hoofdthema dat alles draait om kennis. "In de 19e en 20e eeuw werden hele oorlogen gevoerd om land, grondstoffen en geld terwijl het in de 21 eeuw alleen nog maar om gespecialiseerde kennis gaat".

In ons rapport wordt ingegaan op gespecialiseerde kennis over o.a. de navolgende vragen:

  Heeft Nederland de slag om de internationale lokaties verloren ?
  Hoe sterk is de sturende werking van de overheid op het gebied van de lokatiekeuze?
  Hoe ver zal de invloed van elektronika en milieu op vastgoed doorzetten?
  Wat is de toekomst van de telematica-en gebouwbeheersystemen?
  Is de tendens naar het intelligente gebouw serieus te nemen en komt er ooit een superintelligent gebouw?
  Wat zal de doorslag geven: de kille efficiëncy enerzijds of anderzijds de mensvriendelijke werkplek?

In plaats van de vele kwantitatieve marktgegevens die inmiddels overbekend zijn, hebben wij juist het accent willen leggen op de kwalitatieve markttrends.

In samenwerking met Prof. Dr. B.A. Bakker (Instituut voor Commerciële Beleidsvorming ICB) en de Erasmus Universiteit hebben wij dan ook de trends onderzocht vanuit de optiek van de gebruiker en aan het papier toevertrouwd.
In dit verband dank ik hartelijk degenen die ons hierbij zeer behulpzaam zijn geweest in alfabetische volgorde):
A. van Amelrooij - (ICB), S. Goslinga - (Starke Diekstra), M. van der Griendt - (Shell), R. Hamelynck RA – (KPMG), F. Jeger Ohlenbusch bc - (Atrium), Prof. drs. P.P. Kohnstamm - (Wilma), W.N. Munter - (Nedlloyd), B. Noorland - (Stad Rotterdam), D.A. Rompelman – (Vastgoedmarkt), R.J. Schutte - (Rodamco), Drs. K. Wiegerink – (ICB).

Een ieder heeft hierbij een bijdrage geleverd aan het zoveel mogelijk transparant maken van de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt.

Joseph Elburg, Amsterdam maart 1992


[naar top] - [naar index]

Inleiding

Van aanbieders- naar vragersmarkt
De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt voor kantoren is dynamisch van karakter. Nog maar enkele jaren geleden was er sprake van relatieve schaarste in een periode waarin de vraag naar kantoorruimte sterker toenam dan het aanbod, tot een recordhoogte in 1990.
Nu, begin 1992, vertoont de kantorenmarkt een totaal ander beeld. De markt wordt gekenmerkt door een snel stijgende leegstand.

Figuur 1: Kantorenmarkt in Nederland



Bron: Joseph Elburg/ICB gebaseerd op VGM-cijfers

Gebruikers-trends onder de loep
Door deze ontwikkeling wordt de positie van de afnemer van kantoorruimte steeds sterker.
In feite is er sprake van een afnemersmarkt, waarin de aanbieder van en dienstverlener op het gebied van commercieel vastgoed zich steeds meer zullen moeten verdiepen in de faktoren die de vraag beïnvloeden.

In dit rapport wordt ingegaan op een aantal trends in de vastgoedmarkt, bezien vanuit de optiek van de gebruiker:

  de toenemende professionalisering van de gebruiker;
  de trends in lokaties;
  de trend naar mensvriendelijk vastgoed;
  de invloed van techniek op vastgoed;
  het streven naar een efficiënt gebruik van vastgoed;
  identiteit en architectuur:
  vastgoed en milieu.


De trends zijn samengesteld naar aanleiding van een verkennende studie, uitgevoerd Joseph Elburg in samenwerking met professor dr.B.A. Bakker, buitengewoon hoogleraar aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam, en direkteur van het Instituut voor Commerciele Beleidsvorming ICB.

Er is uitgebreid desk-research verricht naar ontwikkelingen en tendensen. De tendensen waren vervolgens onderwerp van een aantal gesprekken met vastgoeddeskundigen en experts uit de gebruikerskant.
In totaal zijn 9 interviews gehouden. Een lijst van geïnterviewden wordt in de bijlage gegeven.


[naar top] - [naar index]

1 Een professioneler gebruiker van vastgoed

Een professionele tegenspeler
De gebruiker van commercieel vastgoed zal zich steeds meer ontwikkelen tot volwaardige gesprekspartner bij huisvestingstransakties. Hij zal een steeds professioneler tegenspeler zijn die zijn huisvesting planmatig en met een lange termijn visie aanpakt. Deze trend staat centraal in de vastgoedmarkt.
Een markt die tot op heden veelvuldig beinvloed wordt door emotionele en ad-hoc beslissingen; beslissingen die vaak door persoonlijke voorkeuren en invloeden gekenmerkt worden.
Deze trend zal weliswaar niet direkt de marktverhoudingen geheel veranderen, maar wel in de 90'er jaren sterker doorzetten en een stempel drukken op de relatie tussen aanbieders en vragers in de vastgoedmarkt.

Huisvesting wordt een essentieel onderdeel van de totale performance

Bedrijven realiseren zich in toenemende mate dat de huisvesting een belangrijk element is van de totale performance van de organisatie. De huisvesting wordt niet alleen meer als kostenpost gezien maar er wordt ook beoordeeld in welke mate zij kan bijdragen aan het rendement van de onderneming.

Aspekten als verbetering van de efficiency en interne motivatie spelen een rol, maar ook externe zaken zoals positionering en image-building.
Omdat de huisvesting steeds meer wordt geplaatst in het perspectief van de totale performance heeft dit een toenemende professionalisering van de gebruiker tot gevolg.
Professionalisering betekent de factom dat de gebruiker steeds beter weet wat hij nu en in de toekomst van een gebouw moet eisen en daarvoor wil betalen.
Door de toenemende kennis zal de gebruiker meer inspraak willen hebben in de verschillende facetten van de huisvesting.

Een weloverwogen expertise
Als vastgoed een steeds belangrijker element in de totale performance is, zal de gebruiker zich ook in toenemende mate expertise eigen willen maken.
Daarbij wordt niet gedacht aan eigen stafafdelingen maar meer aan het benoemen van een interne expert.

Uitgangspunt is dat de interne expert in staat moet zijn het plannen, realiseren en beheren van de huisvesting af te stemmen op de karakteristieken en dynamiek van de onderneming. Hij moet als het ware een vertaalslag maken tussen organisatie- en huisvestingskenmerken.
Uitgangspunt is ook dat de gebruiker van vastgoed in staat moet zijn op een hoogwaardige manier te communiceren met de verschillende dienstverleners. Hij wil er grip op kunnen uitoefenen.

Steeds duidelijkere keuzen door de gebruiker
Vanuit de opgebouwde expertise is de gebruiker steeds meer in staat weloverwogen beslissingen te nemen en keuzen te maken.

  Zal hij kopen, huren of leasen ?
  Hoe ver gaat zijn betrokkenheid bij nieuwbouw ?
  Neemt hij onderhoud en facility management in eigen beheer of besteedt hij het uit?


Een keuze voor vermindering in kapitaalbeslag

Steeds meer ondernemingen willen middelen niet op lange termijn in onroerend goed vastleggen.
Dit is dikwijls het gevolg van de mogelijkheid om het eigen kapitaal door middel van investering in de core-business beter te laten renderen.
Door te huren wentelt men bovendien het risico van eigendom, zoals veroudering of waardedaling af.

Het adequaat beheren van gebouwen vergt een brede specialistische expertise, die uitgaat boven de mogelijkheden die de interne expert heeft.
Wellicht hebben om deze redenen ca.9 van de 10 kantoortransakties betrekking op huren versus kopen. Het leasen van onroerend goed komt voorals nog minder voor dan enige jaren geleden was verwacht.

Projektmanagement: Zelf doen versus uitbesteden
Kiest de gebruiker voor koop dan worden zowel bouw- als onderhouds-aangelegenheden in toenemende mate uitbesteed.
Bij nieuwbouwprojekten maakt men gebruik van de diensten van projektmanagementorganisaties, die het bouwproces coördineren als externe deskundigen.
Steeds vaker wordt ook het financiële risico uit handen gegeven aan een projektontwikkelaar. Er is dan sprake van een 'turnkey'- projekt waarbij pas wordt gekocht na gereedkomen van de huisvesting.

Facility management: Zelfdoen versus uitbesteden
Ook het beheer wordt meer en meer uit handen gegeven aan professionele dienstverleners. Dit geldt met name voor het technisch beheer en onderhoud.

Kiest men ervoor het facility management in eigen hand te houden dan wordt eveneens voor een professionele invulling gekozen. Uit oogpunt van kostenbeheersing wordt dikwijls een apart profitcenter gecreëerd dat de kosten aan de verschillende afdelingen doorberekent. Hierdoor worden de kosten in feite objektief getoetst aan externe normen. Bedrijfshuisvesting wordt als het ware binnen de onderneming verkocht.


[naar top] - [naar index]

2 Trends in lokaties

De keuze van een lokatie door een onderneming is een essentieel onderdeel van het huisvestingsbeleid. Vele faktoren spelen hierbij een rol:

  bereikbaarheid;
  beschikbaarheid van geschikte werknemers;
  infrastructuur (aanwezigheid winkels);
  gebouw- en terrein-karakteristieken;
  aktieradius toeleverende bedrijven;
  kosten van huur of koop;
  uitstraling;
  telecommunicatie;
  openbaar vervoersmogelijkheden;
  internationale orientatie;
  en toch ook weer: emotie.


Professionalisering van de gebruiker betekent dat keuzen planmatiger worden gemaakt en dat de samenhang van criteria beter tegen elkaar worden afgewogen.
Professionalisering betekent ook dat nauwlettend naar de onroerend goed markt wordt gekeken waarbij de aanbieders in deze markt in het selectieproces worden betrokken.

Hierdoor ontstaat een aantal trends, geen eenduidige richting. Een krachtenspel van trends en tegentrends.

Trends in lokaties worden in dit stuk vanuit vier invalshoeken behandeld:

  segmentatie van lokaties naar type gebruiker;
  bundeling van bedrijfshuisvesting op basis van gemeenschappelijk belang;
  lokatiekeuze in internationaal perspectief;
  een poging tot sturing door de overheid.


Segmentatie van lokaties naar type gebruiker
Bij de keuze van de vestigingsplaats dienen alle faktoren op hun merites te worden beoordeeld. De kosten van 'toplokaties' worden tegenover de 'verdisconteerde' opbrengsten gesteld.

In dit perspectief wordt ook de afweging nieuwbouw versus renovatie gemaakt. Het belang van de lokatie verschilt per type bedrijf. Deze verschillen beïnvloeden de lokatiekeuze.
Als gevolg hiervan ontstaan clusters van lokaties met gelijksoortige type gebruikers. Hieronder twee voorbeelden:

  Central business districts

Voor hoogwaardige dienstverleners is de 'plek' belangrijker dan de huur- of koopprijs per vierkante meter.
Men is bereid te betalen voor elementen als toegankelijkheid, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden voor bezoekers en een hogere presentativiteit van het gebouw.

In het kostenpatroon van dergelijke ondernemingen nemen huisvestingskosten een relatief lage positie in. Indien de huisvestingskosten in belangrijke mate worden verhoogd heeft dat voor deze ondernemingen veelal een relatief lage stijging van de totale kosten tot gevolg. Hierdoor beslist men eerder voor duurdere lokaties.
In de toekomst zal er voornamelijk bij hoogwaardige dienstverleners vraag zijn naar de 'duurdere' lokaties in 'central business districts'.

  Business parks met High Tech Buildings

Veel zwaarder weegt het kostenaspect bij bijvoorbeeld ondernemers in de industrie, groothandel en de distributie. Voor hen worden naarmate de lokaties in de Randstad steeds duurder worden de relatief goedkope lokaties in de provincie steeds aantrekkelijker.

Hierop spelen de provinciale gemeenten reeds in met zogenaamde "businessparks met High Tech Buildings", die bij deze groep ondernemers, in de toekomst aan populariteit zullen gaan winnen. Onder High Tech Buildings wordt verstaan: Een uiterlijk zeer aantrekkelijk ogend kantoorlaagbouw, waar intern hoogwaardige bedrijfsruimten, gecombineerd met low budget kantoren flexibel op maat kunnen worden ingedeeld, op basis van een onderhoudsarm ontwerp.

De gebruikersgebonden lonkaties leiden ertoe dat de huurprijs verschillen tussen verschillende lokaties in Nederland zullen groeien. In de vier grote steden zijn de huren inmiddels vaak het dubbele van de rest in Nederland.
Zie het overzicht hieronder.

Figuur 2: Top-vraaghuren in Nederland per m2 per jaar, exclusief BTW en servicekosten.

LOKATIE TOPHUUR
Leeuwarden 225
Enschede 225
Nijmegen 230
Zwolle 245
Hilversum 250
Rotterdam-centrum 280
Utrecht-stad 325
Den Haag-centrum 430
Amsterdam-zuid 500

Bron: VGM 1992

Deze situatie heeft invloed op de lokatiekeuze van bedrijven en versterkt de segmentatie van lokaties naar type gebruikers.
Het verder uiteenlopen van de huren wordt overigens geremd door het toenemende aanbodoverschot.

Bundeling van bedrijfshuisvesting naar gemeenschappelijk belang
Een trend naar 'bedrijfsverzamelgebouwen' in de ruimste zin des woords. Ondernemers kiezen voor huisvesting in verzamelgebouwen omdat men meerwaarde verwacht ten opzichte van de zelfstandige vestiging. De basis is het gemeenschappelijke belang:

  Kosten als gemeenschappelijk belang

Het kostenmotief speelt vooral een rol bij kleinere ondernemers. Veelal ook starters met een sterk variabele ruimtebehoefte.
Als kostenmotieven centraal staan ontstaan bedrijfsverzamelgebouwen met mogelijkheden tot gemeenschappelijk gebruik van diensten en voorzieningen.

  Commerciële motieven als gemeenschappelijk belang

Als bedrijven van dezelfde of soortgelijke branche kiezen voor gebundelde huisvesting verwacht men synergie-effecten naar de klanten toe - een verhoogde aantrekkingskracht op de klant.

Een ander motief om te kiezen voor 'verzamelgebouwen' is het gemeenschappelijk belang van uitstraling en allure. Er ontstaan multi-user centra met uitstraling op top-lokaties. Huurders zijn geavanceerde dienstverleners, innovatieve en grensverleggende bedrijven.

Deze trend mag niet worden bekeken zonder ook de tegentrend in ogenschouw te nemen. Een tegentrend is juist het zoeken naar een eigen identiteit in de huisvesting: het verlangen het eigen 'unieke' imago via de gevel uit te stralen. Ook steeds meer kleine bedrijven zien hiervan in toenemende mate het belang. Resultaat hiervan zijn kantoorvilla's en kleine kantoorgebouwen met een eigen gezicht.

Bedrijven wensen huisvesting die steeds beter op hun individuele behoeften is afgestemd. Voor de aanbieders van commercieel vastgoed is het van belang bij het realiseren van bedrijvencentra bij elkaar passende gebruikers te vinden en hun eventueel specifieke wensen te verwerken in hetzelfde gebouw. Dit kan alleen door fïexibiliteit in de gebruiksmogelijkheden in te bouwen en het aantal gebruikers beperkt te houden. Dit leidt tot steeds kleinschaliger bedrijvencentra.

Lokatiekeuze in een internationaal perspectief
Toenemende internationalisering leidt tot oriëntatie en tot expansie van bedrijven over de grenzen. Bedrijven kiezen de meest gunstige internationale vestigingsplaatsen. Ze zetten buitenlandse faciliteiten op of passen bestaande faciliteiten aan.
De vraag is in hoeverre Nederland hiervan kan profiteren.

Nederland als internationale toplokatie?
Nederland is vooral interessant voor bedrijven als centrum voor de distributie. Het politieke en bedrijfsklimaat van Nederland worden positief beoordeeld. Met name uit het oogpunt van investerings- en operationele kosten lijkt de Randstad binnen de E.G. een uitermate aantrekkelijke vestigingsplaats voor multinationale ondernemingen. De huren in Nederland behoren tot de laagste in de westerse wereld en het fiscale klimaat biedt voordelen.

Figuur 3: Top-huurprijzen wereldwijd fl per m2 per jaar, excl. BTW en serv. kosten


1992 Joseph Elburg Research



Nederland mist "internationale toplokaties"!
Nederland beschikt niet over lokaties die door multinationale ondernemingen als internationale" toplokaties" worden beschouwd. Wat maakt een lokatie dan tot een internationale toplokatie?

  Een metropool, met een hoog ontwikkelde stedelijke economie;
  een centrum van sterk gediversifieerde hoogwaardige zakelijke dienstverlening;
  een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfunkties;
  een internationale allure.

In het verspreide Nederland ontbreken lokaties met een dergelijke concentratie van hoogwaardige dienstverleners en de vereiste internationale allure. Zullen dergelijke lokaties in de komende jaren alsnog ontwikkeld kunnen worden?

In een markt waar een groot aanbodoverschot heerst is het niet eenvoudig concentraties te ontwikkelen. Bovendien belemmeren de structurele lage huren investeringen die voor het realiseren van een internationale toplokatie met uitstraling nodig zijn.

Het lijkt een vicieuze cirkel van enerzijds de belangen van de lokale overheid, die de inkomsten uit verkoop van grond en het verstrekken van erfpachten hard nodig heeft en anderzijds de investeringen die dezelfde overheid zou moeten doen om lokaties internationaal interessant te maken. Hiervoor gaan onvoldoende sturing en druk van de centrale overheid uit. Ook is men er helaas, ondanks veel moeite, nog niet in geslaagd meer Europese en wereldorganisaties naar ons land te lokken.

De omvang van de nationale markt is bovendien beperkt. Een van de missers van de overheid is het nog niet kunnen realiseren van Amsterdam als financieel centrum.
Een bijkomende moeilijkheid is dat multinationale ondernemingen vaak geen volstrekt vrije lokatiekeuze maakt. Dit leidt ertoe dat de huidige vestigingsregio of -land een belangrijke voorsprong heeft.


Geen internationale toplokaties maar een goed klimaat voor distributiecentra
Nederland heeft nauwelijks" internationale toplokaties", maar toch is het marktaandeel van de Randstad bij de vestiging van Amerikaanse en Japanse bedrijven in Westeuropa goed te noemen. Met name op het gebied van Europese distributiecentra van Amerikaanse en Japanse onderneming scoort Nederland hoog. De Randstad is dan met name voor lucht- en zeehaven georiënteerde Europese distributie het best gepositioneerd.

Toekomst: waken voor bedreiging

De randstad blijkt een goede bedrijfsomgeving te bezitten. Geen internationale toplokaties maar hoogwaardige kantoorlokaties.
Gewaakt dient te worden voor de bedreiging dat in Nederland gevestigde ondernemingen bij de beoordeling en heroverweging van hun huisvesting in internationaal perspectief kiezen voor huisvesting buiten onze grenzen.

Veel variabelen, die het internationale vestigingsklimaat bepalen kunnen moeilijk worden beïnvloed, zoals de omvang van de nationale markt en de loonkosten. De aandacht dient dan vooral te worden gericht op verbeteringen in de sfeer van infrastructuur en wegwerken van versnippering van lokaties.

Stationslokaties: Een poging tot sturing door de overheid:
De Nederlandse overheid probeert de versnippering van kantorenlokaties tegen te gaan met als argument de vervoers- en milieuproblematiek.

Zij tracht ondernemingen met veel werknemers en bezoekers zich te laten vestigen op lokaties die goed ontsloten zijn door het openbaar vervoer. Dit zijn de zogenaamde stationslokaties.

Dit beleid wordt vertaald in vestigingsbeperkende maatregelen om zo arbeidsintensieve bedrijven te weren van matig door openbaar vervoer ontsloten lokaties. Strengere parkeernormen zijn hier een voorbeeld van.

De effekten van deze sturing door de overheid zullen slechts langzaam daadwerkelijk effekt hebben. Drie redenen:

  verzet bedrijfsleven;
  kwaliteit infrastructuur openbaar vervoer;
  ontbreken coördinatiebeleid.

 

  Verzet bedrijfsleven
  Het bedrijfsleven verzet zich tegen de overheidsmaatregelen. Met name dienstverlenende bedrijven die afhankelijk blijven van de auto verwijten de overheid dat zij te weinig rekening houdt met de produktiefactor mobiliteit.
  Kwaliteit infrastructuur openbaar vervoer
  De infrastructuur van het openbaar vervoer is nog niet van een dusdanige kwaliteit dat bedrijven hierop volledig kunnen vertrouwen voor hun vervoersbehoeften. De aanwezigheid van openbaar vervoer zegt niets over daadwerkelijke mobiliteit als er bijvoorbeeld zelden een trein stopt of er geen mogelijkheden tot overstappen zijn. Aan de intentie van de overheid om te zorgen voor hoogwaardiger openbaar vervoer wordt door veel bedrijven weinig waarde gehecht.
  Ontbreken coördinatiebeleid
  Daarnaast wordt het overheidsbeleid gefrustreerd door het niet op elkaar afgestemde beleid van gemeenten. De gedecentraliseerde besluitvorming in Nederland verhindert een eenduidig beleid. Gemeenten gaan hun eigen weg waardoor nationale afstemming vaak ontbreekt.


De overheid is nog niet bij machte gebleken om haar stempel te drukken op het lokatiebeleid van ondernemingen. Desondanks valt er van bepaalde typen ondernemingen (b.v. hoogwaardige dienstverleners) een toenemende voorkeur te verwachten voor kantoorprojekten rond centraal gelegens tations. Deze vestigingskeuze is echter meer gebaseerd op eigen initiatief dan dat zij het gevolg is van overtuigend overheidsbeleid.


[naar top] - [naar index]

3 Mensvriendelijk vastgoed

Het vastgoed zal steeds meer worden beoordeeld vanuit de positie van de direkte gebruiker, de mens staat centraal.

De relatie tussen motivatie en werkplek ...
Er is een herwaardering waarneembaar van het 'menselijk kapitaal'. Het management realiseert zich dat de mens de meest kostbare produktiefactor is. Produktiviteit kan niet los worden gezien van het welbevinden van de medewerkers.

Individualisatie en toenemende kwantitatieve maar ook kwalitatieve schaarste op de arbeidsmarkt leiden ertoe dat bedrijven steeds meer aandacht besteden aan het aantrekken en behouden van gekwalificeerd en goed opgeleid personeel.
De motivatie van de medewerker alsmede de aantrekkingskracht van het bedrijf op potentiële werknemers worden voor een groot gedeelte bepaald door het comfort van de individuele werkplek.

De mens in de welvaartsmaatschappij hecht steeds meer waarde aan comfort, dat een groot deel van het gezinsbudget opslokt. Men wil prettig wonen, de vrije tijd plezierig doorbrengen, enz. Dit maatschappelijke gegeven dient te worden doorgetrokken naar de werksituatie- dus ook steeds meer aandacht voor comfortabel werken.

... en een mondiger medewerker ...
Als gevolg van deze ontwikkeling stellen werknemers steeds hogere eisen aan hun werkomgeving. Daarnaast worden werknemers steeds mondiger. Zij weten wat ze willen en durven er ook steeds meer voor uit te komen.

... leidt tot meer aandacht voor mensvriendelijk vastgoed
Deze tendensen leiden ook tot een groeiende aandacht voor de werkomgeving van de werknemer. Er is meer dan ooit aandacht voor de volgende zaken:

  De "gezonde" werkplek.
  Dit als reaktie op het "sick-building syndrome" waarbij onleefbare gebouwen leiden tot lusteloosheid en ziekteverzuim. Dit uit zich in het afzetten tegen klimaatbeheersings-systemen: het raam moet weer open kunnen. Een nieuw fenomeen is de ergonomie van de werkplek, met dynamisch meubilair dat op de juiste lichaamshouding kan worden afgesteld.

Het onderstaande overzicht is illustratief.


Figuur 4: Percentage klachten in kantoorgebouwen

KLACHT PERCENTAGE  
  Gemiddeld Hoogste
Gezondheidsklachten    
Oogklachten 9.5 39.5
Neus/keelklachten 23.5 45.1
Neurologische klachten 20.3 51.3
Koortsklachten 8.8 33.3
Klimaatsklachten    
Temperatuur 54.6 89.3
Luchtkwaliteit 45.7 82.3
Verlichting 30.0 53.3
Droge lucht 43.5 80.2
Overige klachten    
Statische schokken 10.5 35.5
'Vieze smaak in de mond' 7.2 35.5
Geluid 25.1 50.0

Bron: Joseph Elburg/ICB gebaseerd op VROM 1991

  De individueel 'te besturen' werkplek:
  Centraal staat individueel comfort. Zelf temperatuur en (dag)licht kunnen regelen via begrijpelijke en makkelijk te bedienen techniek. (In de praktijk betekent dit vaak dat de werknemer geen totale vrijheid heeft maar een keuze kan maken uit een aantal beschikbare standaarden.)
  De individueel in te richten werkplek:
  Hierbij gaat het om het aankleden van de primaire werkomgeving volgens eigen inzichten. Schilderijen, planten, versiering volgens persoonlijke smaak scheppen een persoonlijke sfeer (uiteraard wel binnen bepaalde normen, die de cultuur en uitstraling van het bedrijf aangeven).

Er ligt een taak voor de aanbieders van vastgoed om de voordelen van een gezonde werkomgeving in termen van hoger rendement van werknemers voor bedrijven zichtbaar te maken.


[naar top] - [naar index]

4 Techniek en vastgoed

Laat de mens en niet de techniek centraal staan
De mogelijkheden die de moderne micro-elektronica en telecommunicatie bieden lijken haast onbegrensd. Fabrikanten en leveranciers zullen niet nalaten dit te benadrukken. Zij vergeten hierbij soms of de uiteindelijke gebruiker wel behoefte heeft aan alles wat technisch mogelijk is. Een aanbieder van vastgoed zal goed moeten inschatten waar de (toekomstige) gebruiker echt behoefte aan heeft. Is de gebruiker bij aanvang van een projekt al bekend dan kan vroegtijdig ingespeeld worden op deze behoeften. Rekening houdend met de toekomstige verhuurbaarheid cq. marktwaarde kan de technische invulling op maat gemaakt worden.

Maar juist indien een projekt op risico "voor de markt" gerealiseerd wordt is inzicht in de technische eisen van de gebruikers essentieel. Met andere woorden welk voorzieningenniveau dient een projekt op een bepaalde lokatie, rekening houdend met de doelgroep, tenminste te hebben. Dit betekent dus niet dat in ieder projekt de laatste technische snufjes verwerkt moeten zijn.
Zo zal bijvoorbeeld een projekt voor een zakelijke dienstverlener in de Randstad een elektronisch beveiligingssysteem met aansluiting op een meldkamer dienen te hebben. Een bedrijfsverzamelgebouw in de provincie daarentegen heeft voldoende aan een goede intercom en stevige sloten.

Telematica: de tweede infrastructuur
Er vindt een informatisering van de samenleving plaats. Het op tijd kunnen beschikken over goede informatie is van toenemend strategisch belang. De beschikking over deze informatie geeft de onderneming de vereiste slagvaardigheid en flexibiliteit.

Telematica, de integratie van computer- en de telecommunicatietechnologie, maakt een intensivering en diversificatie van informatie en communicatie mogelijk.
Op langere termijn zal een multifunctionele infrastructuur voor de tele- en datacommunicatie gaan behoren tot de basisinstallatie van ieder gebouw. Op korte termijn echter zullen slechts enkele segmenten gebruikers behoeften hebben aan dergelijke multifunctionele infrastructuren.

De ervaring heeft geleerd dat gebouwen die van te veel hoogwaardige tele- en datacommunicatietechniek zijn voorzien nauwelijks te verhuren zijn. De meeste bedrijven zijn hier nog niet aan toe en zijn niet bereid te betalen voor technieken waar ze nog geen gebruik van maken.

Om gebruikers in de toekomst wel van deze technieken gebruik te laten maken moeten gebouwen nu al voorzien worden van een flexibele basis-infrastructuur.
Deze zal vooralsnog vooral bouwkundig van aard zijn. Zo zullen ten behoeve van een eventueel netwerk bijvoorbeeld wel de kabelgoten maar nog niet de kabels aanwezig zijn.

Gebouwbeheer: trend of (blijvende) toekomstmuziek?
Gebouwbeheer is een veelbeschreven fenomeen. Talloze publikaties, congressen, demonstratieprojekten en seminars getuigen hiervan. Maar is dit nu een trend of "wishfull thinking" van de elektronische industrie?

Om een antwoord te krijgen op deze vraag is allereerst een omschrijving van het begrip gebouwbeheer noodzakelijk:

  "Gebouwbeheer is het met behulp van elektronica efficiënt beheren van gebouwgebonden processen."

De term gebouwbeheer heeft hierbij zowel betrekking op intelligente deelsystemen als op totaal systemen. Voorbeelden van intelligente deelsystemen zijn klimaatsystemen, lichtschakelsystemen en beveiligingssystemen. Totaal of supervisor systemen integreren in één systeem alle gebouwgebonden processenin een gebouw.

Worden twee of meer intelligente deelsystemen vervolgens aan elkaar gekoppeld dan ontstaat een geïtegreerd gebouwbeheersysteem.

  Totaalsystemen: kunnen belofte niet waarmaken

Grote groepen afnemers in de utiliteit zien onvoldoende de voordelen van totaalsystemen, ook wel het "super-intelligente kantoor" genoemd. Men is niet bereid een hogere huur te betalen voor een projekt waar een totaalsysteem is geinstalleerd.
De financiële drempel is te hoog en de flexibiliteit gering. De koppeling met deelsystemen van andere merken bijvoorbeeld is vaak niet te maken. De afhankelijkheid van één leverancier wordt als een groot nadeel beschouwd.

  Deelsystemen: veelbelovend

Het modulair opbouwen van een gebouwbeheersysteem vanuit intelligente deelsystemen is echter een veelbelovende ontwikkeling. Op deze wijze kan de gebruiker naar eigen inzicht tegen een voor hem betaalbare prijs en in zijn
eigen tempo tot een gebouwbeheersysteem op maat komen.

De gebruiker is dan niet afhankelijk van één merk maar kan voor de diverse deelsystemen de meest geschikte producent kiezen.
Hiervoor is het uiteraard wel noodzakelijk dat producenten voor koppelbare deelsystemen zorgen.

Aanbieders van vastgoed dienen te zorgen voor de benodigde infrastructuur in een projekt. De gebruiker kan dan vervolgens zelf bepalen welke, al dan niet gekoppelde deelsystemen hij nodig heeft.



[naar top] - [naar index]

5 Efficiency op de kantoorwerkplek


Een steeds duurdere werkplek

Door technische ontwikkelingen, kosten van comfort en de toename van het aantal m2 per werkplek zijn de kosten per werkplek de afgelopen jaren fors gestegen. Voor de meeste administratieve organisaties betekent de post facilitaire kosten 8 à 12 procent van de totale bedrijfskosten. In de meeste gevallen de tweede kostenpost na de personeelskosten die al snel 70 à 85 procent inhouden (Bron: Regterschot). In onderstaande figuur wordt een en ander weergegeven.

Figuur 5: Bedrijfskosten

Onder facilitaire kosten per werkplek worden verstaan:
- bruto m2 kosten per werkplek (huur/afschrijving, instandhouding);
- gebruikskosten gebouw (schoonmaken, energie, beveiliging, beheer);
- gebruikskosten (receptie, restauratie, reprografie, kantoorbenodigdheden);
- middelen (inrichting, telecommunicatie, datacommunicatie).

Bron: Joseph Elburg/ICB op basis van diverse publicaties

De ontwikkeling in de kosten per werkplek is tegengesteld aan die in de bezettingsgraad van de werkplek.
Als gevolg van onder andere variabele werktijden, arbeidstijdverkorting en deeltijdarbeid daalt de bezettingsgraad in sommige gevallen zelfs tot 40 %.


Tendens naar efficiënter ruimtegebruik
Bovenstaande ontwikkeling leidt ertoe dat bedrijven gaan zoeken naar andere vormen van ruimtegebruik die kostenbesparend werken. Hieronder beschrijven wij enkele mogelijke oplossingen:

  de cockpit-werkplek;
  het kantoorhotel;
  de flexibel herindeelbare werkplek;
  telewerken.


  De cockpit-werkplek
  Een mogelijke oplossing voor het efficiënt gebruik van werkplekken zijn kantoren waarbij individuele werkplekken zo klein mogelijk worden gehouden. Deze "cockpit-werkplek" dient alleen om te werken. Daarnaast zijn in het kantoorgebouw aparte ruimten aanwezig voor vergadering, overleg enzovoort. De cockpit-werkplek past niet in het beeld van de trend naar mensvriendelijk vastgoed.
Er is daarom ook geen sterke invloed te verwachten van deze trend.
  Van office-sharing tot kantoorhotel?
  Efficiënt gebruik van werkplekken is te realiseren als meerdere werknemers dezelfde werkplek delen; het zogenaamde "office-sharing". In de toekomst een optie die steeds meer zal worden toegepast.
Nog veel verdergaand is het kantoor waarbij er geen sprake meer is van een vaste werkplek. Werknemers die bijvoorbeeld minder dan 40 % van de tijd een werkplek nodig hebben, worden voorzien van zaken als portable computer en zaktelefoon.
Zij kunnen indien nodig faciliteiten afboeken zoals werkplek, vergaderruimte en secretariële ondersteuning. Op deze wijze ontstaat er een soort "kantoorhotel".
Bij invoer van met name deze laatste mogelijkheid zal men stuiten op weerstand die berust op traditie, status en in het verleden verworven rechten. Het is uit dien hoofde niet waarschijnlijk dat het kantoorhotel in Nederland zal aanslaan.
  De flexibel herindeelbare werkplek
  Per jaar verhuist gemiddeld zo'n 20 % van het aantal kantoorwerkers van plaats. Men kan de hoge kosten hiervan drukken door toepassing van flexibele systemen. Het beschikbaar zijn van een flexibele infrastructuur speelt hierbij een belangrijke rol.
Door het gebruik van bijvoorbeeld paneelsystemen kan goedkoop en snel worden voldaan aan wijzigingen in behoefte aan aantal en grootte van de werkplekken. Daarbij is het in toenemende mate van belang dat de tele- en datanetwerken flexibel en vrij te programmeren zijn.
  Telewerken
  Een andere werkvorm die kan leiden tot ruimtebesparing is telewerken. Telewerken is mogelijk gemaakt door de huidige stand van de informatietechnologie. Essentie hiervan is dat werknemers gedeeltelijk of geheel arbeid verrichten op een arbeidsplaats buiten het kantoorgebouw. Dit is meestal thuis en gebeurt via communicatie-apparatuur zoals personal computer, modem, telefoon en fax.

Naast efficiënt gebruik van kantoorwerkplekken levert telewerken nog andere voordelen op zoals vermindering van verkeer in spitsuren en energieverbruik, hetgeen de overheid sterk aanspreekt. Behalve problemen op het gebied van arbeidsrecht en arbeidsomstandigheden die, vooral tot weerstand bij vakbonden leiden, aarzelen ook de bedrijven zelf. Ze verliezen namelijk een groot deel van de mogelijkheid tot controle van de werknemers, maar missen ook het synergie-effekt van persoonlijke, direkte day-to-day samenwerking.

Maatschappelijk kan telewerken tot aanzienlijke kostenbesparingen leiden. De overheid stimuleert deze manier van werken. Een aantal ministeries werkt mee aan pilotprojekten, waarin de voor- en nadelen van telewerken onder de loep worden genomen.
In theorie zou een groot gedeelte van het kantoorwerk thuis kunnen worden afgehandeld. In de praktijk zal telewerken echter lang zo'n vaart niet lopen. Het sociale aspect van de werkomgeving weegt zwaar. Experimenten wijzen uit dat telewerken voordelen kan bieden. Maar dan gaat het vooral om partieel telewerken - een vorm die het efficiënt gebruik van de kantoorwerkplekken niet bevordert. In tegendeel, door het inrichten en instandhouden van zowel de werkplek thuis als die op kantoor nemen de totale kosten zelfs toe.

Slechts voor specitieke beroepsgroepen is telewerken reeds nu interessant zoals bijvoorbeeld tussenpersonen. Tot nu toe wordt er met name 'getelewerkt' door hoger opgeleiden in de zogenaamde 'vrije beroepen'. Het betreft hier echter meestal 'tele-overwerken'.


Efficiency op de kantoorwerkplek: op zoek naar een optimum
Er is sprake van een spanningsveld tussen enerzijds het streven naar efficiënter ruimtegebruik en anderzijds de wens van een zo comfortabel mogelijke werkplek. Het klakkeloos invoeren van eerdergenoemde maatregelen, die leiden tot een efficiënter ruimtegebruik, verminderen al snel de leefbaarheid van de werkplek en de daarmee samenhangende motivatie en produktiviteit van de werknemer.

De haalbaarheid van deze maatregelen hangt af van de mate waarin men in de toekomst in staat zal zijn deze door te voeren zonder afbreuk te doen aan het welbevinden van de medewerker.


[naar top] - [naar index]

6 Identiteit en architectuur

Communicatie speelt een steeds grotere rol in de concurrentiestrategie van ondernemers. De rol van het gebouw in de 'corporate communication' wordt als steeds belangrijker ervaren. Dit leidt tot een trend naar de vraag van op individuele behoeften toegesneden panden.
Gebouwen, die zodanig zijn ontworpen dat zij een verlengstuk zijn van de filosofie en positionering van de gehuisveste onderneming.

Architekten zullen steeds meer rekening moeten houden met deze individualisatietendens. De ontwerpen zullen steeds meer toegesneden moeten zijn, rekening houdend met de karakteristieken van het bedrijf.
Men komt terug van de zogenaamde "spiegelkasten" en verlangt gebouwen waarvan de architectuur een karakter heeft dat overeenstemt met het eigen "corporate image". Via de gevel straalt men deze als het ware uit.

Zowel de binnen als de buitenkant van de huisvesting kunnen het imago van een bedrijf versterken. Daarnaast kan een bijzondere huisvesting waarop de werknemers trots zijn motiverend werken en nieuwe werknemers aantrekken.
Deze manier van "image-building" is niet alleen bij grote maar ook bij kleinere ondernemingen in toenemende mate populair. In de toekomst wordt een groei van het aantal kleine ondernemingen verwacht. Een groei van de vraag naar zogenaamde "kantoorvilla's" met een eigen gezicht zal dan ook niet uitblijven.

Voor kleine ondernemingen met een beperkt budget zal het een uitdaging zijn een optimum te vinden tussen de mogelijkheden om de eigen identiteit uit te stralen en de kosten die hiermee gepaard gaan.
Bij de afweging zal de keuze niet beperkt zijn tot vestiging in kantoorvilla's. Vestiging in een bedrijfsverzamelgebouw is niet uitgesloten.

De voorkeur hiervoor is met name afhankelijk van de mate waarin aanbieders in staat zullen zijn om de uitstraling van verschillende imago's van individuele bedrijven in hetzelfde gebouw mogelijk te maken zonder dat dit leidt tot veel hogere kosten voor deze bedrijven.



[naar top] - [naar index]

7 Milieuvriendelijk vastgoed

Milieu en milieuvraagstukken staan maatschappelijk sterk in de belangstelling. In de praktijk worden milieu maatregelen door bedrijven alleen genomen als deze wettelijk worden afgedwongen of duidelijke exploitatieverliezen voorkomen. Over milieu en vastgoed wordt dus vooralsnog meer gesproken dan dat maatregelen worden genomen.

Toch moet milieu en vastgoed serieus worden genomen. De maatschappelijke en wettelijke druk neemt toe. Bedrijven worden in toenemende mate gedwongen om zich bezig te gaan houden met "environmental management".

Hieruit vloeien nieuwe eisen voort die bedrijven aan de huisvesting gaan stellen:

  afgifte van bodemgaranties als verzekering tegen vervuilde grond;
  gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen;
  men verwacht steeds vaker dat er "ecologisch", energiebezuinigend en onderhoudsefficiënt gebouwd wordt.


Milieuvriendelijkheid blijkt tot nu toe geen aspekt te zijn waar veel rekening mee gehouden wordt. Milieuvriendelijkheid wordt vaak ten behoeve van de esthetica opgeofferd. Daarnaast is het voor de projektontwikkelaar zaak om de bouwkosten zoveel mogelijk te drukken om zo de huurprijs laag te houden of voor het bouwbedrijf om een zo hoog mogelijke marge op de bouwsom te behalen. Aangezien milieuvriendelijke bouwmaterialen en bouwwijzen vaak duurder zijn is dit één van de eerste zaken waarop bezuinigd wordt.

Niettemin is uit onderzoek gebleken dat 95 % van de Nederlandse architectenbureaus verwacht op eigen initiatief minder milieuschadelijke bouwprodukten en technieken in bestekken op te zullen nemen.
Daarnaast verwacht 80% dat dit in de toekomst ook op initiatief van de toekomstige gebruiker zal gaan gebeuren. Verandering in wetgeving zal deze trend in toenemende mate versterken.


[naar top] - [naar index]

Samenvattend trends en consequenties


Dit rapport behandelt de belangrijkste tendensen in de vastgoedmarkt, bekeken vanuit de optiek van de gebruikers. Deze worden hieronder kort samengevat.

Centraal staat een toenemende professionalisering van de gebruiker

Steeds meer wordt de elementaire betekenis van vastgoed in de totale performance van een bedrijf onderkend. Gebruikers van vastgoed eigenen zich hierdoor in toenemende mate expertise toe. Vastgoed is steeds meer onderwerp van beleidsmatige en goed onderbouwde keuzen.

  De aanbieders in de vastgoedmarkt zullen te maken krijgen met professionele tegenspelers. In de relatie zal het steeds meer van twee kanten komen.


Gebruikersgebonden lokaties
Door professionalisering wordt de lokatiekeuze een weloverwogen beslissing. Er ontstaan clusters van lokaties met gelijksoortige gebruikers en een bundeling van bedrijfshuisvesting op basis van gemeenschappelijk belang van de gebruiker.

  De vastgoedaanbieder zal steeds meer aandacht moeten hebben voor gelijksoortigen gemeenschappelijke belangen van de gebruikers. Hierdoor kan hij voor de gebruiker synergie-effekten bereiken.


Lokatiekeuze in internationaal perspectief

Nederland is er tot op heden niet in geslaagd internationale toplokaties voor bedrijfshuisvesting te creëren. Nederland lijkt deze achterstand - behalve voor Europese distributiecentra van Amerikaanse en Japanse bedrijven- ook niet
meer te kunnen inhalen en dient ervoor te waken dat het internationaal oriënteren van bedrijven zich tot een bedreigingontwikkelt.

  De markt dient er rekening mee te houden, dat het Nederlandse vastgoedaanbod in internationaal perspectief op vele terreinen een achterstand heeft, die niet is in te halen. Het voeren van een defensief beleid is eerder op zijn plaats.


Mensvriendelijk vastgoed
Bij vastgoedbeslissingen wordt steeds meer de direkte gebruiker centraal gesteld. De kwaliteit van de werkplek als belangrijk motivatie-element en een mondiger medewerker leiden hiertoe.

  De aanbieders moeten oplossingen bieden voor de wens naar de gezonde, individueel te besturen en in te richten werkplek. De aanbieders moeten tevens in staat zijn de voordelen van mensvriendelijk vastgoed zichtbaar te maken in termen van hogere rendementen van bedrijven.


Techniek en vastgoed
De mogelijkheden en toepassingsvelden van de moderne micro-elektroncia zijn haast onbegrensd. Telematica- en gebouwbeheersystemen lijken steeds meer tot de basisinfrastructuur van een gebouw te moeten behoren.

  De gewenste mate van toepassing van techniek in gebouwen moet door de aanbieders worden beoordeeld vanuit de behoefte van de gebruiker. Niet de techniek staat centaal maar de wijze waarop door middel van de techniek veilige, comfortabele en bijvoorbeeld energiezuinige werkplekken kunnen worden gecreëerd.


Aandacht voor efficiënt gebruik van vastgoed en werkplekken
De kosten per kantoorwerkplek groeien. De bezettingsgraad van de werkplek neemt af onder invloed van arbeidstijdverkorting, variabele werktijden en deeltijdarbeid. Mogelijke oplossingen voor een efficiënter ruimtegebruik zijn ontwikkelingen als 'cockpit-werkplek', 'office-sharing', 'kantoorhotel', flexibele wanden en telewerken.

  De aanbieder van vastgoed kan zich onderscheiden door mee te denken over het vraagstuk van efficiency van de kantoorwerkplek. Het streven zal moeten zijn om de gebruiker te adviseren in de keuze van die oplossingen, die een optimum zijn tussen efficiency enerzijds en aandacht voor de mens op de werkplek anderzijds.


Architektuur in het teken van het corporate image
Communicatie speelt een steeds grotere rol in de concurrentiestrategie van ondernemers. Hierbij hoort in toenemende mate ook de communicatie via het gebouw.

  De uitdaging voor aanbieders en dienstverleners op de vastgoedmarkt is het vinden van een goede vertaalslag van de gewenste uitstraling van een onderneming met de architektonische invullíng van het gebouw. Hierbij is het voor kleine ondernemingen een uitdaging een optimum te vinden tussen deze uitstralingsmogelijkheden en de kosten ervan.


Milieu en vastgoed
'Milieu en vastgoed' moet in de komende jaren als serieuze trend worden gezien. Bedrijven hebben in toenemende mate aandacht voor 'environmental management'.

  De aanbieder van vastgoed moet dan ook rekening houden met nieuwe eisen, die gebruikers aan hun huisvesting stellen in termen van ecologisch, energiezuinig en onderhoudsefficiënt bouwen.



[naar top] - [naar index]

Bijlage Lijst van geïnterviewden
   
De heer B. Noorland, Stad Rotterdam
Mevr. M. van der Griendt, Shell Internationale Petroleum Mij.
De heer S. Goslinga Starke Diekstra
De heer R. Hamelynck KPMG Klynveld Accountants
De heer R.J. Schutte Rodamco Continental Europe BV
De heer D.A. Rompelman Vastgoedmarkt
De heer F. Jeger Ohlenbusch bc Atrium Kantoorgebouw
Prof. drs. P.P. Kohnstamm Wilma Vastgoed
De heer W.N. Munter Nedlloyd Interne Dienst BV





[naar top] - [naar index]
DezeTekstIsVanLeoHooijmansGalileoNoordwijkFacilitaireInformatieOnline
Dit document niet uitprinten, aub. Denk aan het milieu en uw onkosten.
Wilt u het nog een keer lezen maak een bladwijzer (favoriet).
Wilt u het artikel door een ander laten lezen, stuur een link door.



door joseph elburg, vertaald naar .html door leo hooijmans
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online

Facilitaire Aanbieders Online


voor zoeken naar producten/diensten en verenigingen
klik op foto....



facilitaire-informatie-online.nl ©
ingevoerd op 26 februari 2012
het laatst gewijzigd op 29-12-2012

voorwaarden voor gebruik/bezoek van deze website: klik hier....
(de kleine lettertjes, maar dan iets groter)